Le vieillissement démographique n’est plus une projection lointaine, c’est devenu une donnée de marché mesurable, année après année. Pour un investisseur qui étudie les résidences gérées, connaître le marché de l’EHPAD en France en 2026 et ses chiffres n’est pas un exercice de curiosité, c’est la base d’une décision patrimoniale documentée.
Combien d’établissements, combien de places installées, quel taux d’occupation, quels tarifs, quels besoins à horizon 2030 ? Cet article rassemble les données publiques disponibles, issues notamment de la DREES, de la FHF, de France Stratégie et des études sectorielles, pour dresser un état des lieux factuel. Objectif, comprendre pourquoi la demande d’hébergement permanent constitue un socle durable, et ce que cela implique concrètement pour qui envisage une acquisition en bail commercial.
Marché EHPAD France 2026 – chiffres clés et analyse
Temps de lecture : ~9 min
- Marché EHPAD France 2026, les chiffres clés du parc
- Une demande structurelle, pas un cycle conjoncturel
- Qui exploite le parc français, public, associatif et privé lucratif
- Tarifs, financement tripartite et écarts entre secteurs
- Ce que ces chiffres signifient pour un investisseur en 2026
- Résidences seniors, le segment complémentaire à suivre
- Comment lire ces chiffres avant de décider
- Aller plus loin avec les chiffres du marché EHPAD 2026
- Questions fréquentes sur le marché EHPAD en 2026
Marché EHPAD France 2026, les chiffres clés du parc
Volume économique du marché des EHPAD
Le marché des maisons de retraite médicalisées en France représente un volume économique d’environ 20 milliards d’euros de dépenses annuelles, selon les travaux d’analyse sectorielle de Xerfi. Ce périmètre englobe les EHPAD et les USLD, autrement dit les unités de soins de longue durée rattachées à des établissements de santé. C’est un marché mature, mais toujours en croissance, dont la dynamique est portée avant tout par la démographie et par la progression du nombre de personnes en situation de dépendance.
Nombre d’établissements et capacité installée
Côté parc d’établissements, la France compte environ 7 500 EHPAD, pour une capacité située entre 610 000 et 615 000 places d’hébergement permanent selon les sources, la DREES retenant un ordre de grandeur proche de 615 000 places dans les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. Un baromètre d’investissement publié pour 2026 synthétise ces données autour de 7 500 établissements et 612 000 places installées. Ces volumes évoluent lentement, car l’ouverture d’un établissement dépend d’autorisations délivrées par les Agences Régionales de Santé et les conseils départementaux, ce qui limite mécaniquement l’arrivée de nouvelles capacités.
Taux d’occupation moyen en 2026
Le taux d’occupation, indicateur central pour qui perçoit un loyer via un bail commercial, s’établit à 93,4 % en moyenne en 2026 contre 91,8 % en 2024 selon ce même baromètre. La tendance est donc à la reprise du remplissage. Les grands groupes commerciaux affichent pour leur part une moyenne proche de 89 %, légèrement inférieure à celle des autres opérateurs privés, ce qui rappelle qu’une moyenne nationale ne dispense jamais d’analyser l’établissement au cas par cas.
Une demande structurelle, pas un cycle conjoncturel
Une demande liée à la perte d’autonomie
La spécificité de ce marché tient à la nature de sa demande. Elle ne dépend ni de la mode, ni du pouvoir d’achat discrétionnaire, mais de l’avancée en âge et du niveau de dépendance, évalué par la grille GIR, le Groupe Iso Ressources. Les EHPAD accueillent majoritairement des personnes classées en GIR 1 à 4, dont le maintien à domicile, même appuyé par un SSIAD ou des services d’aide, n’est plus adapté.
Des projections de besoins à long terme
Les projections officielles convergent. Un rapport de la Fédération Hospitalière de France estime qu’à pratiques inchangées, il faudrait créer entre 103 000 et 140 000 places supplémentaires en EHPAD et en résidences autonomie d’ici 2030, et plus du double à horizon 2040. De son côté, France Stratégie, le Commissariat général à la stratégie et à la prospective, chiffre à environ 104 000 le nombre de places à créer entre 2030 et 2050 dans son scénario bas. Les rapports publics explorent par ailleurs plusieurs trajectoires de taux d’équipement, c’est à dire le nombre de places pour 1 000 personnes âgées de 75 ans et plus, avec des scénarios allant de 22 à 78 places pour 1 000 selon que la politique publique privilégie le maintien à domicile ou le développement des établissements.
Un marché peu corrélé aux cycles économiques
Cet écart de scénarios mérite attention. Même dans les hypothèses les plus favorables au domicile, le besoin d’hébergement médicalisé reste significatif, car les profils les plus dépendants ne peuvent pas être pris en charge ailleurs. C’est précisément ce qui donne au segment son caractère peu corrélé aux cycles immobiliers classiques.
Bon à savoir
Le taux d’équipement se calcule par département, et non au niveau national. Deux territoires voisins peuvent afficher des situations très différentes, ce qui influe directement sur le remplissage d’un établissement et donc sur la solidité de son exploitant.
Qui exploite le parc français, public, associatif et privé lucratif
Répartition entre secteurs public, associatif et privé
La structure de l’offre reste équilibrée. Le secteur public gère un peu moins d’une place sur deux, le reste se répartissant entre le secteur non lucratif associatif et le secteur privé commercial, ce dernier représentant environ 45 % des établissements selon le baromètre 2026 précité.
Poids des grands groupes privés lucratifs
Au sein du privé lucratif, la concentration est marquée. Une étude DREES publiée en 2025 montre que les cinq principaux groupes commerciaux, Clariane, Emeis, DomusVi, Domidep et Colisée, gèrent ensemble 1 017 établissements et 83 540 places d’hébergement, soit environ 14 % du parc national et 56 % des EHPAD privés lucratifs. Leur capacité moyenne atteint 82 places par établissement, et 13 % des résidents français en EHPAD sont hébergés dans l’un de ces établissements.
Indicateurs financiers des principaux opérateurs
Les publications financières des opérateurs cotés donnent un éclairage complémentaire sur la dynamique d’activité. Chez Clariane, l’activité maisons de retraite médicalisées représentait 62,7 % de l’activité du groupe au 31 mars 2025, avec un chiffre d’affaires de 826 millions d’euros contre 802 millions un an plus tôt, une croissance organique de 5,6 % et un taux d’occupation moyen de 90,4 % contre 88,8 % l’année précédente. Pour un investisseur, ces indicateurs comptent autant que la localisation du bien, puisque le loyer provient du compte d’exploitation de l’opérateur.
Tarifs, financement tripartite et écarts entre secteurs
Un modèle de financement en trois volets
Le modèle économique d’un EHPAD repose sur un financement tripartite. Le tarif hébergement est à la charge du résident ou de sa famille, avec le soutien éventuel de l’aide sociale à l’hébergement quand l’établissement est habilité à l’ASH. Le tarif dépendance est partiellement couvert par l’allocation personnalisée d’autonomie versée par le département. Le forfait soins est financé par l’Assurance maladie via l’ARS. C’est le tarif hébergement, exprimé en prix de journée, qui porte la valeur locative du mur ou de la chambre.
Différences de tarifs et de taux d’encadrement
Les écarts entre catégories d’opérateurs sont documentés. L’enquête nationale de la FHF sur les EHPAD publics en 2024 relève un prix de journée hébergement moyen de 65,10 euros au tarif aide sociale, et de 66,11 euros pour les EHPAD publics autonomes. Dans le privé lucratif, pour les places non habilitées à l’ASH, la DREES relève un tarif moyen de 98 euros par nuit dans les grands groupes contre 89 euros chez les autres opérateurs privés, soit environ 8 euros d’écart quotidien. Le taux d’encadrement suit une logique inverse, avec 60,2 ETP pour 100 résidents dans les grands groupes contre 62,7 chez les autres privés.
| Indicateur | EHPAD public | Autres EHPAD privés | Cinq grands groupes |
|---|---|---|---|
| Tarif hébergement moyen | 65,10 euros par jour au tarif ASH | 89 euros par nuit hors ASH | 98 euros par nuit hors ASH |
| Taux d’encadrement | Non communiqué dans l’étude citée | 62,7 ETP pour 100 résidents | 60,2 ETP pour 100 résidents |
| Taux d’occupation | Non communiqué dans l’étude citée | Supérieur aux grands groupes | Environ 89 % |
| Poids dans le parc | Un peu moins d’une place sur deux | Environ 44 % des EHPAD lucratifs | 1 017 établissements, 83 540 places |
Ce que ces chiffres signifient pour un investisseur en 2026
Du côté des capitaux institutionnels, le signal reste positif. Selon Cushman & Wakefield, le volume d’investissement en immobilier de santé en France atteignait 280 millions d’euros à fin du troisième trimestre 2025, en hausse de 36 % sur un an, dont environ 170 millions d’euros, soit 60 % du total, portés par des transactions de maisons de retraite.
Pour un particulier, l’accès se fait essentiellement par le marché secondaire de l’immobilier de santé, c’est à dire la revente de lots déjà exploités, avec un bail commercial en cours. Le baromètre 2026 situe le prix moyen d’une chambre d’EHPAD entre 65 000 et 150 000 euros, pour un rendement net locatif moyen compris entre 5,5 % et 7,5 %, la fourchette observée s’étendant de 4,8 % à 8 %. L’écart s’explique par l’emplacement, l’âge du bâtiment, la durée restante du bail et surtout la qualité de l’exploitant.
C’est exactement le point où notre travail de cabinet prend son sens. Nous sommes le seul cabinet spécialiste qui sélectionne, analyse et accompagne dans les résidences gérées LMNP qui résistent à toutes les réformes. Concrètement, nous étudions le compte d’exploitation de l’établissement, son taux d’occupation réel, son positionnement tarifaire et son habilitation ou non à l’aide sociale, avant même de parler rendement affiché. Vous retrouvez nos analyses territoriales sur des pages dédiées, par exemple investir en EHPAD à Grenoble ou investir en EHPAD à Valence, et l’ensemble de nos publications sur notre blog dédié à l’investissement en EHPAD.
À retenir
Dans une résidence gérée, le rendement net dépend d’abord de la capacité de l’exploitant à remplir son établissement dans la durée. Le taux d’occupation local prime sur la moyenne nationale.
Résidences seniors, le segment complémentaire à suivre
Le marché de l’hébergement des personnes âgées ne se limite pas aux établissements médicalisés. Les résidences services seniors, destinées à un public autonome, connaissent une croissance nettement plus rapide. Selon les données de l’Observatoire Silvita, la France comptait 1 338 résidences services seniors fin 2025, pour 108 286 logements, contre 639 résidences et 43 192 logements en 2017. En huit ans, le nombre de résidences a été multiplié par 2,09 et le nombre de logements par 2,51.
Ces deux segments ne s’opposent pas, ils se complètent. La résidence autonomie et la résidence services accueillent en amont, l’EHPAD prend le relais lorsque la dépendance s’installe. Pour un patrimoine diversifié, l’arbitrage entre les deux dépend de l’horizon de détention, du niveau de rendement recherché et de la stratégie de transmission envisagée.
Comment lire ces chiffres avant de décider
Les moyennes nationales servent à cadrer un marché, pas à choisir un bien. Voici les points que nous examinons systématiquement avant de valider un dossier avec nos clients.
- Le taux d’occupation effectif de la résidence sur les trois derniers exercices, et non la moyenne du secteur.
- Le positionnement tarifaire de l’établissement au regard de son département et de son habilitation à l’ASH.
- Le taux d’équipement local rapporté à la population de 75 ans et plus, qui conditionne la pression de la demande.
- Les clauses du bail commercial, indexation, répartition des charges et conditions de renouvellement.
- La structure financière de l’exploitant et sa politique d’investissement dans l’établissement.
Cette lecture croisée, chiffres macro d’un côté, réalité de terrain de l’autre, est ce qui distingue une acquisition raisonnée d’un simple achat sur catalogue.
Aller plus loin avec les chiffres du marché EHPAD 2026
Les données 2026 dessinent un marché lisible, environ 7 500 établissements, plus de 610 000 places installées, 20 milliards d’euros de dépenses annuelles, un taux d’occupation moyen supérieur à 93 % et des besoins évalués entre 103 000 et 140 000 places supplémentaires à horizon 2030. Ce socle démographique explique l’intérêt durable des investisseurs privés et institutionnels pour l’immobilier de santé.
Reste que la performance d’un investissement en chambre d’EHPAD se joue au niveau de l’établissement et de son exploitant, pas au niveau de la statistique nationale. Si vous souhaitez confronter ces chiffres à votre situation patrimoniale, à votre fiscalité et à votre horizon de retraite, échangeons sur votre projet et construisons un bilan chiffré adapté.
En résumé : marché EHPAD France 2026
Le marché EHPAD France 2026 repose sur des fondamentaux clairement identifiés : un parc d’environ 7 500 établissements et plus de 610 000 places, un volume de dépenses proche de 20 milliards d’euros par an, un taux d’occupation supérieur à 93 % et des besoins supplémentaires chiffrés à plus de 100 000 places à horizon 2030. Ces éléments expliquent la résilience du secteur et l’intérêt qu’il suscite auprès des investisseurs.
Pour autant, un projet d’acquisition se décide à l’échelle de chaque établissement : qualité de l’exploitant, dynamique locale de la demande, positionnement tarifaire et clauses du bail commercial. Croiser ces données micro avec les chiffres macro du marché permet de sécuriser davantage un investissement en EHPAD et de l’inscrire dans une stratégie patrimoniale de long terme.
FAQ – questions fréquentes sur le marché EHPAD en 2026
Quelle différence entre un EHPAD et une USLD ?
L’EHPAD est un établissement médico-social destiné à l’hébergement permanent de personnes âgées dépendantes. L’USLD, unité de soins de longue durée, relève du secteur sanitaire et accueille des profils nécessitant une surveillance médicale renforcée et continue. Les deux sont comptabilisés ensemble dans certaines études de marché, ce qui explique des écarts de chiffres selon les sources.
À quoi correspond le GIR et pourquoi cet indicateur compte pour un investisseur ?
Le GIR, Groupe Iso Ressources, classe le niveau de perte d’autonomie de 1, le plus dépendant, à 6. Le GIR moyen pondéré d’un établissement détermine une partie de ses financements publics et reflète la lourdeur des prises en charge. Un GIR moyen élevé indique un établissement positionné sur des besoins que le maintien à domicile ne peut pas couvrir.
L’APA finance-t-elle le loyer que perçoit le propriétaire ?
Non. L’allocation personnalisée d’autonomie couvre une partie du tarif dépendance, et le forfait soins est financé par l’Assurance maladie. Le loyer du propriétaire est adossé au tarif hébergement, payé par le résident ou pris en charge par l’aide sociale à l’hébergement dans les établissements habilités.
Peut-on investir dans une résidence gérée en étant non résident fiscal ?
Oui, l’acquisition est ouverte aux Français établis à l’étranger, avec une gestion entièrement déléguée à l’exploitant et un suivi possible à distance. Les modalités d’imposition des revenus de source française et l’éventuelle convention fiscale applicable doivent être examinées au cas par cas avant l’acquisition.
Que se passe-t-il à l’échéance du bail commercial ?
Le bail arrive à son terme et ouvre une phase de renégociation entre le propriétaire et l’exploitant, portant notamment sur le loyer et la répartition des travaux. C’est un rendez vous normal de la vie du bien, qui se prépare plusieurs années à l’avance avec un conseil qui connaît les pratiques de l’opérateur concerné.
Pourquoi les chiffres de nombre d’EHPAD varient selon les publications ?
Les écarts tiennent au périmètre retenu, inclusion ou non des USLD, prise en compte des places d’hébergement temporaire et d’accueil de jour, et date de la dernière remontée statistique. Les ordres de grandeur restent cohérents, autour de 7 300 à 7 500 établissements et de 610 000 à 615 000 places.
