Avec 120 000 € de revenus annuels et une tranche marginale d’imposition à 41 %, un médecin libéral voit une part importante de tout revenu supplémentaire absorbée par l’impôt et les prélèvements sociaux. Cette étude de cas LMNP EHPAD présente une simulation LMNP profession libérale 120000 euros fondée sur des hypothèses transparentes : statut LMNP ou LMP, choix entre micro-BIC et régime réel, cash-flow et fiscalité à la revente.
L’objectif est de mesurer, chiffres à l’appui, ce que l’amortissement change concrètement pour un praticien qui prépare sa retraite. Précisons d’emblée que 120 000 € désigne ici les revenus professionnels du médecin. Le montant investi, lui, fait l’objet d’hypothèses distinctes.
Simulation LMNP profession libérale 120000 euros en EHPAD
Temps de lecture : 9 minutes
Sommaire
- Un médecin libéral peut-il investir en LMNP en EHPAD ?
- LMNP ou LMP seuil 23 000 euros : le rôle de vos revenus BNC
- Simulation LMNP profession libérale 120000 euros : les hypothèses
- Micro-BIC ou régime réel LMNP EHPAD : le comparatif chiffré
- Les déficits LMNP peuvent-ils réduire l’impôt sur vos revenus de médecin ?
- Cash-flow, effort d’épargne et préparation de la retraite
- Quelle fiscalité à la revente d’un LMNP en EHPAD ?
- Les points de vigilance avant d’investir
- Aller plus loin avec la simulation LMNP en EHPAD
- FAQ
Un médecin libéral peut-il investir en LMNP en EHPAD ?
Oui. L’exercice d’une profession libérale n’empêche pas d’accéder au statut de loueur en meublé non professionnel. Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFIP) précise que les profits tirés de la location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vos honoraires restent imposés en bénéfices non commerciaux (BNC), tandis que vos loyers meublés forment une catégorie de revenus distincte, avec ses propres règles.
L’EHPAD, résidence médicalisée pour personnes âgées, fonctionne sur autorisation conjointe de l’Agence régionale de santé (ARS) et du conseil départemental. L’investisseur acquiert un lot et signe un bail commercial avec un exploitant gestionnaire, qui verse le loyer selon les modalités et la clause d’indexation prévues au contrat.
La gestion est entièrement déléguée, ce qui correspond au rythme de travail d’un médecin dont le temps disponible est rare.
LMNP ou LMP seuil 23 000 euros : le rôle de vos revenus BNC
Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) s’apprécie à l’échelle du foyer fiscal. Selon le BOFIP, deux conditions cumulatives doivent être réunies : les recettes annuelles de location meublée dépassent 23 000 €, et elles excèdent les autres revenus d’activité du foyer soumis à l’impôt sur le revenu.
Les BNC issus de votre activité libérale entrent bien dans cette comparaison, au même titre que les salaires de votre conjoint. Les recettes s’entendent toutes taxes comprises, charges incluses.
| Situation du foyer | Qualification probable |
|---|---|
| Un lot en EHPAD générant moins de 23 000 € de loyers annuels | LMNP |
| 120 000 € de recettes locatives et 150 000 € de BNC | LMNP, les recettes ne dépassent pas les revenus d’activité |
| 120 000 € de recettes locatives et 80 000 € de BNC | LMP, si les deux conditions sont remplies |
| 120 000 € de recettes locatives sans autre revenu d’activité significatif | LMP probable |
Pour un médecin qui investit dans un ou deux lots, la question est vite tranchée : les loyers restent très inférieurs au seuil et à ses BNC, il demeure LMNP.
Cette vérification reste néanmoins indispensable avant d’acheter, car le statut LMP modifie l’imputation des déficits, le régime des plus-values et l’assujettissement éventuel aux cotisations sociales auprès de l’URSSAF.
Simulation LMNP profession libérale 120000 euros : les hypothèses
Hypothèses de la simulation LMNP
Pour rester rigoureux, nous reprenons un exemple indicatif issu de sources de simulation, appliqué à un médecin dont la tranche marginale d’imposition est de 41 % (barème de l’impôt sur le revenu prévu par le Code général des impôts). Les chiffres ci-dessous ne constituent pas une offre, chaque résidence ayant ses propres conditions.
Voici les hypothèses retenues pour cette simulation LMNP 120 000 euros :
- prix du bien : 120 000 €, financé intégralement par emprunt
- loyers annuels perçus : 8 250 €
- charges non récupérables, assurance, gestion et taxe foncière : 2 500 € par an
- intérêts d’emprunt la première année : 4 000 €
- tranche marginale d’imposition : 41 %, puis 45 % en variante
- prélèvements sociaux : 17,2 %, taux applicable aux revenus de location meublée non professionnelle, à confirmer selon la loi de financement de la Sécurité sociale en vigueur
Le rendement brut ressort à environ 6,9 % (8 250 € rapportés à 120 000 €), avant fiscalité, financement et charges. Ce calcul de rendement LMNP EHPAD ne suffit pas à juger l’opération : c’est le rendement net après impôt qui intéresse un contribuable fortement imposé.
Micro-BIC ou régime réel LMNP EHPAD : le comparatif chiffré
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % aux recettes d’une location meublée classique, dans la limite de 77 700 € de recettes annuelles (article 50-0 du Code général des impôts). Il est simple, mais ne permet de déduire ni les intérêts, ni les charges réelles, ni l’amortissement.
Le régime réel simplifié, à l’inverse, retient les charges effectivement supportées et l’amortissement du bien et du mobilier.
| Première année, TMI 41 % | Micro-BIC | Régime réel sans amortissement | Régime réel avec amortissement |
|---|---|---|---|
| Loyers perçus | 8 250 € | 8 250 € | 8 250 € |
| Déductions | 4 125 € (abattement de 50 %) | 6 500 € (charges et intérêts) | 6 500 € puis amortissement plafonné |
| Base imposable | 4 125 € | 1 750 € | 0 € |
| Impôt sur le revenu à 41 % | 1 691 € | 718 € | 0 € |
| Prélèvements sociaux à 17,2 % | 710 € | 301 € | 0 € |
| Total fiscal annuel | 2 401 € | 1 019 € | 0 € |
Dans cet exemple, il suffit que la dotation annuelle aux amortissements atteigne 1 750 € pour neutraliser entièrement le résultat. L’économie atteint alors environ 2 401 € par an par rapport au micro-BIC.
Avec une tranche marginale à 45 %, le micro-BIC coûterait environ 2 566 € (4 125 € multipliés par 62,2 %), ce qui accentue encore l’intérêt du régime réel LMNP EHPAD pour une profession libérale fortement imposée.
Important
L’amortissement ne peut ni créer ni augmenter un déficit (article 39 C du Code général des impôts). La fraction non utilisée est mise en réserve sans limitation de durée et vient neutraliser les bénéfices des années suivantes, notamment une fois le crédit remboursé.
Le calcul précis repose sur une ventilation par composants : le terrain n’est pas amortissable, le gros œuvre, les équipements et le mobilier ont chacun leur durée. Ce travail relève d’un expert-comptable spécialisé LMNP, dont les honoraires sont eux-mêmes déductibles au régime réel.
Les déficits LMNP peuvent-ils réduire l’impôt sur vos revenus de médecin ?
Non, et c’est un point souvent mal compris. En LMNP, le déficit BIC n’est pas imputable sur le revenu global. Il ne s’impute que sur des revenus de même nature, c’est-à-dire d’autres bénéfices de location meublée non professionnelle, pendant les dix années suivantes. Vos BNC ne sont donc pas directement allégés.
Seul le statut LMP permet, selon le BOFIP, d’imputer les déficits sur le revenu global sans limitation de montant, sous conditions.
La logique de l’investissement EHPAD défiscalisation médecin est donc différente : il ne s’agit pas de diminuer l’impôt sur vos honoraires, mais de percevoir un revenu complémentaire qui, lui, n’est pas imposé pendant de longues années. Pour qui cherche à réduire ses impôts avec 120 000 euros de revenus, LMNP rime avec neutralisation d’un revenu nouveau, et non avec déduction sur l’existant.
Cash-flow, effort d’épargne et préparation de la retraite
Impact sur la trésorerie et la retraite du médecin
Avant remboursement du capital, l’exemple dégage un excédent de 1 750 € la première année (loyers diminués des charges et des intérêts), sans impôt grâce à l’amortissement. Le cash-flow réel dépend ensuite de la durée et du taux du crédit : plus la durée est courte, plus l’effort d’épargne mensuel augmente, mais plus le patrimoine se constitue vite. Ce paramètre se calibre selon votre capacité d’épargne et l’âge auquel vous souhaitez percevoir la rente.
Pour un médecin affilié à la CARMF, ou un auxiliaire médical relevant de la CARPIMKO, le passage à la retraite s’accompagne généralement d’une baisse sensible des revenus par rapport à l’activité. Une fois l’emprunt soldé, les loyers versés par l’exploitant deviennent un complément de revenu régulier, encore largement couvert par la réserve d’amortissements.
Le bail commercial prévoit en outre une indexation du loyer, ce qui contribue à préserver sa valeur dans le temps. C’est précisément le schéma recherché par un investissement locatif médecin libéral en tranche marginale à 41 % : un effort maîtrisé pendant l’activité, une rente à la retraite.
Quelle fiscalité à la revente d’un LMNP en EHPAD ?
La loi de finances 2025 a modifié le calcul de la plus-value en LMNP : pour les cessions intervenant depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Le texte exclut toutefois de cette réintégration les logements situés dans des résidences services pour étudiants, pour seniors et dans les établissements médico-sociaux comme les EHPAD.
Pour un lot en EHPAD, la plus-value continue donc d’être calculée selon le régime des particuliers prévu par le Code général des impôts : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements progressifs pour durée de détention conduisant à une exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
C’est l’une des raisons pour lesquelles nous concentrons notre sélection sur les résidences gérées, segment préservé par les dernières réformes.
À retenir
Le régime réel réduit le résultat imposable pendant la détention, et l’exception prévue pour les EHPAD évite la réintégration des amortissements à la revente. La fiscalité de sortie doit malgré tout être modélisée dès l’achat, en fonction de votre horizon de détention.
Les points de vigilance avant d’investir
Vérifications préalables avant un investissement LMNP en EHPAD
La solidité de l’opération repose d’abord sur l’exploitant. Son ancienneté, sa santé financière, le taux d’occupation de l’établissement et la qualité de son autorisation ARS sont des critères que nous analysons systématiquement, en complément de notre connaissance terrain des gestionnaires.
Le bail commercial mérite ensuite une lecture attentive : durée ferme, clause d’indexation, répartition des charges entre bailleur et exploitant, conditions de renouvellement.
La revente, enfin, s’organise sur un marché secondaire spécialisé, où le prix dépend du loyer en place et de la qualité de l’exploitant. Un emplacement cohérent avec les besoins démographiques locaux reste un atout durable. Vérifiez également que votre conseiller est immatriculé à l’ORIAS, gage d’un cadre réglementaire encadrant le conseil en investissement.
Aller plus loin avec la simulation LMNP en EHPAD
Cette étude de cas montre qu’avec une tranche marginale à 41 ou 45 %, le régime réel transforme un loyer lourdement taxé en revenu quasi neutre fiscalement, pour une économie d’environ 2 400 € par an dans notre exemple par rapport au micro-BIC. Le médecin reste LMNP tant que ses loyers sont inférieurs au seuil de 23 000 € ou à ses revenus d’activité, et le segment des EHPAD échappe à la réintégration des amortissements à la revente.
Chaque situation reste cependant unique : composition du foyer, horizon de retraite, capacité d’épargne. Nous réalisons pour vous un bilan patrimonial et une simulation personnalisée, puis nous vous présentons des résidences analysées, comme nos sélections d’EHPAD à Grenoble ou la résidence Les Jardins Médicis à Diémoz.
Pour poursuivre votre réflexion, nos autres analyses sont disponibles sur notre blog.
En résumé : simulation LMNP pour profession libérale à 120 000 €
En regroupant ces éléments, la simulation LMNP pour une profession libérale percevant 120 000 € de revenus montre surtout l’intérêt du régime réel en EHPAD : optimisation de la fiscalité pendant la phase de remboursement, préparation d’un complément de revenus à la retraite et préservation d’un régime de plus-value de particuliers à la revente, sous réserve d’une sélection rigoureuse du bien et de l’exploitant.
FAQ
Les revenus de mon conjoint comptent-ils pour le statut LMP ?
Oui. Le statut s’apprécie au niveau du foyer fiscal. Les salaires ou bénéfices professionnels de votre conjoint s’ajoutent à vos BNC dans la comparaison avec les recettes de location meublée, ce qui éloigne encore le risque de basculer en LMP.
Un lot LMNP en EHPAD entre-t-il dans l’assiette de l’IFI ?
Oui. En LMNP, le bien fait partie de votre patrimoine immobilier taxable à l’impôt sur la fortune immobilière si sa valeur nette totale dépasse 1,3 million d’euros (article 964 du Code général des impôts). Le crédit restant dû est en principe déductible, dans les conditions prévues par la loi.
Peut-on récupérer la TVA sur l’acquisition d’un EHPAD neuf ?
Oui, lorsque l’exploitant fournit des services para-hôteliers. La TVA à 20 % sur le prix d’acquisition peut alors être récupérée, à condition de conserver une activité soumise à TVA pendant 20 ans, faute de quoi une régularisation partielle s’applique.
Les loyers LMNP sont-ils soumis aux cotisations URSSAF ?
Non. En LMNP, les bénéfices supportent uniquement l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Les cotisations sociales concernent les situations relevant du statut LMP, ce qui ne correspond pas au profil d’un médecin investissant dans un ou deux lots.
Quelles déclarations faut-il déposer au régime réel ?
Le régime réel impose de tenir une comptabilité et de déposer chaque année une liasse fiscale, puis de reporter le résultat sur votre déclaration de revenus. Un expert-comptable spécialisé LMNP prend généralement en charge ces formalités et le calcul des amortissements.
